房地产泡沫和接近零利率环境,充气税

退休人员的意外费用?

中国财务规划期刊:2021年9月

执行摘要:

  • 许多退休人员在家庭的公平之外没有大幅节省。
  • 一些退休人员没有获得多少收入与生活增加意想不到的成本不断向上。
  • 退休人员可能没有预期的低利率,并且在评估的家庭价值观上增加了税收税,而无风险的收入流下跌,因此房屋市场泡沫增加了巨大的增加。
  • 现在,退休计划应该包括增加财产税的潜在影响,这将侵蚀退休人员的可支配收入。

Mark Schaub,D.B.A.,德克萨斯州纳卡哥多斯斯蒂芬F.奥斯汀州立大学是斯蒂芬F.奥斯汀州立大学的融资教授。自2002年以来,他发表了100多个关于从个人融资到国际投资的主题的期刊文章。他在德克萨斯州A&M大学 - 塔克萨卡纳开始了财务专业,并帮助在路易斯安那州的纳特科纳斯西北州立大学创造金融重点。他在金融博士学位从密西西比州州立大学获得。

作为一名专业律师遗产规划和遗嘱法,银行家法勒斯博士,法学博士,带来了他的专业知识走进课堂。他收到了来自拉马尔大学的学士学位和他的医生法学的南卫理公会大学。法勒斯拥有约翰和Karen肥大教授,负责SFA的财务规划方案,并与学生查德威克财务顾问密切合作。除了他的学术文章,法勒斯撰写了超过200篇的纳科多奇斯报纸,每日哨兵,个人理财规划、医疗保健、金融以及德州高等教育体系的发展。

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退休计划审查一旦他们开始居住在固定收入,重返他可能需要应对的潜在支出范围。大多数在美国计划通过获得医疗保险的医疗保险和补充保险来处理医疗费用。然而,许多退休人员没有考虑在20世纪90年代后期的房地产市场中的泡沫,今天初期,今天达到了近期零利率,将导致财产税的大幅增加。有关利率低燃料增加房价的更多信息,请参阅Schaub(2011,2013)。较高的财产税自然往往遵循增加的房屋价值。

大部分财务规划涉及税收筹划。通常,重点是在今天减少所得税,以便为明天节省更多(希望退休人员在较低的纳税括号中)。然而,财产税是独一无二的,因为它们是在评估是否有收入。只有收入支付所得税。工资税仅在从雇主收到薪水时支付。销售税仅在购买购买时才支付。但是,属性税是永恒的,独立于消费者行为(除了在某些时候买房)。即使家庭变化所有者,这些税收仍然遵循该物业。因此,这些税收在退休后不容易控制,并且无论收入如何,往往只能随时间上升。虽然有一些州和地方政府为65岁以上提供额外豁免,但在重新评估家庭价值时,这些税收仍然可以增加。

本文探讨的财务影响,物业税可能有人退休后有。它探讨了人口老龄化的人口,以及如何住房市场可能会减少对那些依靠固定收入不被真正的通货膨胀率上升,或者收入由经济储蓄支付的现行利率确定的可支配收入。此外,检查到一些人在如何处理的问题,以及潜在退休者应该是什么决定在哪里居住退休后时,介绍。

这个问题

60岁及以上的家庭的财富和收入表明了退休人员和退休人员在65岁以后支付账单的情况下有多合作。在表1中,来自消费者财务调查(SCF)的信息提出了联邦储备委员会推出,以表明老龄化人口的财务形状。

表1显示,大约20%的家庭年龄60岁及以上的净值或更多净值。当采购房屋股权时,跌至不到15%。这是有道理的,因为这些人的大多数都在工作和挽救三到四十年。然而,另一个极端显示了60岁的人群中的三分之一甚至没有100,000美元的净值。在采用家庭公平时,它成为60多人八分之一的一半。因此,这些家庭中的一些可能无法达到结局。此外,在忽略房屋股权时,只有三分之一的老龄化人口的净值有250,000美元的净值,而其中一半的财富在包括房屋权益的情况下。显然,这些家庭依赖社会保障(SS)的家庭经验丰富的账面的最大挑战。中位数收入数字显示,从储蓄,养老金和SS产生的收入约为47,000美元(意指退休人员的一半从所有他们的综合收入来源均为47,000美元)。这是这些退休人员必须支付所有票据,包括税收,生活费,医疗费用和意外费用的金额。 Obviously, where a retiree lives would determine the ease or difficulty of living on the median income (or less).

虽然预计退休期间最大的额外支出来自医疗保健和处方,但许多退休人员没有预料到房地产市场泡沫会导致房价上涨,并导致高于预期的财产税上涨。图1显示了泡沫是如何从1996年到2006年泡沫达到顶峰期间,房价中值急剧上升的。根据这些数据,从1970年到2006年,名义上的房价中值从27559美元上升到235231美元(价值增长了750%以上)。经通胀调整后,增幅仍接近两倍(1970年为155,860美元,2006年为278,178美元)。由于财产税是按名义价值评估的(而评估价值通常不会下降),在30年的时间里,平均财产税负担很容易就会因为房产价值的增长而增加8倍或更多(忽略评估价值的更高税率)。与低财产税州相比,这些意外的大幅增长在高财产税州会成为更大的负担。图1还显示,到2012年,中位房价跌至180,131美元。

在图2中,人们可以看到税收在2008年房屋市场萧条后的中位房价下跌并没有下降;相反,税款水平增加。1970年,美国的房地产税收收集量为375亿美元,而2006年的3770亿美元(高于泡沫的高度)。尽管税收短暂减少,到2012年,物业税收收集达到4.74亿美元。换句话说,即使中位数从2006年的峰值价值下降,产权税继续增加近1000亿美元。这两个图表中最重要的外卖是,从1970年至2012年的42年期间,房价的年度复合增长率为每年4.6%,而房产税每年的年度复合增长率为6.2%同期。这表明财产税增加了比家庭价值更大的速度。解体变化的原因是,与联邦保险费(FICA)税一样,税率和纳税金额 - 这两者都可以改变(尽管在FICA的情况下,但数十年来,该率保持不变,但应纳税收益天花板上涨)。 Also, though some taxing authorities may reassess real estate values to a lower level or freeze taxes, some do not. While the two figures stop shortly after the bubble impacts in 2008, according to U.S. Census Bureau data, by 2020, total U.S. property tax collections totaled nearly $650 billion, while the median home value in the U.S. hit a record high of $295,000 (after interest rates were slashed once again). The inflation-adjusted trend line in Figure 1 shows that house prices tend to increase at a higher rate than inflation in the economy. Also, the steeper trend line for inflation-adjusted U.S. property tax collections in Figure 2 shows property taxes increase at a higher rate than house prices and inflation.

许多退休人员喜欢靠近亲戚,因此可以选择忍受更高的生活和税收成本。一些退休人员必须与亲戚住在一起,以提供退休,而有些人则拥有自由搬迁。逃离纽约等总体税收的退休人员已经投入了很多关注,并在佛罗里达州等总税收下居住。同样,科罗拉多州和德克萨斯州一直是逃离加利福尼亚州的主要收件人。只有在税务后果时,低收入人民的财产税的国家和地方都更糟糕,而高收入家庭则遭受高度所得税。在两组中,高收入家庭往往有更多的灵活性来移动到另一个州或地方。

表2提供有关具有较高财产税率和物业税收收入的国家的信息。在第一栏中,新泽西州的最高财产税率(2.31%)和较高的平均房价(367,000美元),以及支付的最高平均财产税(每年8,477美元或每月705美元)。德克萨斯州从物业税收得出大部分国家收入(平均税率为2.02%,平均每年4,660美元或每月388美元),但没有像其他高质产税等的国家所得税。德克萨斯州的平均家庭价值低于前五个列表中的其他州。高产税可能更多的是,退休人员收入往往会降低的地方。

基于表1和2的数据,图1和图2中提供的数据,房产税对退休人员的影响主要是在退休人员生命的地方和退休人员必须居住的收入。此外,由于从他们家中的股权上享受退休人员,对退休人员的反向抵押贷款的需求日益增长。这些产品通常没有非常有利的条款。

另一个因素 - 低利率,往往会抬高房屋价值,如图绍布(2013年)。同样再次发生,由于美联储对COVID-19的响应。这些低利率,这已经跌破3%,为有史以来第一次30年期抵押贷款,已经在住房市场刺激通货膨胀非常严重。较高的住房价值最终会转化为更高的房产税。根据美国人口普查局2020年国,地税收入的季度总结,在美国每年的物业税收收入已经达到近650十亿$同时,在2006年房地产泡沫的高度,他们总计$ 377十亿。这表示在短时间内房产税的大幅增加。虽然这些谁没有退休可以从投资家,销售它们,然后移动到更实惠,当房价上升到住的地方受益,谁愿意留在家里的退休人员接近家人和朋友会承担后果生活区,其中房产税增加是由于出于税收目的较高的分摊房屋价值较大。

注意事项/建议

许多退休人员依赖于社会保障作为他们的收入来源。每月的SS付款取决于当有人退休时以及他们在工作时做出的程度。根据社会保障管理局,2020年为62岁退休的人的最大可能初始月度利益为2,265美元。那些在全额退休年龄(大多数情况下66和67之间)的人可以获得高达3,011美元,那些等待70岁的人最多可以获得3,790美元。虽然社会保障的退休人员并未获得最大效益,但最多收到每月897.90美元的最低利益(至少工作30年)。Medicare Premiums也减少了社会保障支付。

根据医疗保险和医疗补助服务中心(Centers for Medicare & Medicaid Services)的数据,大多数工人已经为该计划支付了40个季度或更多的费用,并免费获得了医疗保险A部分保险。医疗保险B部分的金额从每年收入低于87,000美元的人每月144.60美元(这是大多数社会保障受益人)到每年收入超过500,000美元的人每月491.60美元(很少有人在退休后能挣到这么多)。当使用医疗保险B部分保险时,还必须支付免赔额和共同保险金额。许多退休人员还购买补充保险,以支付医疗保险无法支付的部分。显然,那些更多依赖社会保障的人,或者那些养老金收入低于中位数的人,在支付账单方面将会困难得多,他们无力承担由房地产市场泡沫造成的更高的财产税。

考虑到以上因素,除去医疗保险扣除额和医疗费用,许多退休人员每月的可支配收入不足2000美元。事实上,如果退休人员只靠社会保障生活,表3显示,退休人员平均每月只收到大约1,500美元。即使生活在一个低成本的州,就食品和必需品而言,每月低于平均水平的300至400美元的财产税,也会消耗掉退休人员相当多的生活费。通常,想要保持独立的退休人员在税收负担过重时有三种选择:(1)搬到负担得起的另一个城市或州;(二)想在近亲属所在的城镇居住的,通过出售较大的住房,购买较小的住房,缩小居住规模;(3)做反向抵押贷款,帮助支付更高的税单,同时额外取消每月的按揭付款(如果房子还没有还清)。

房地产价值最高的三个州(加利福尼亚州,德克萨斯州和佛罗里达州大多数为其大小和住房市场的佛罗里达州)也会导致国家的反向抵押贷款数量。反向抵押贷款允许退休人员住在家里,如果房子尚未退还,则停止支付每月抵押贷款,并收到抵御家庭累计股权的付款。在进行反向抵押贷款之前,应彻底研究和理解协议,因为,根据抵押协议的细节,这些可能是掠夺性的。如果搬到另一个州或取出反向抵押贷款是不可取的,那么销售当前的房屋并购买较小的房屋可以使影响物业税更容易处理的夸大财产价值。此外,如果目前的城市或居住镇具有异常膨胀的家庭价值,那么退休人员也可以搬到附近的城镇或城镇,其中较低的财产值等同于税收。

最终考虑将是研究不同县(或路易斯安那州的教区),以确定哪些老居民的最佳减少。例如,鸟(2020年)休斯顿允许哈里斯县居民居民额外超过160,000美元的豁免,以至于这65岁及以上的正常状态豁免20%。纽约允许居民65岁或以上的高级公民豁免房屋的50%,年收入有限(29,000美元以下)。安克雷奇,阿拉斯加州和檀香山还提供了基于居民年龄的豁免增加。上述例子表明,退休人员可以在其当前的住所状态下搬迁到不同的城市,并在退休后获得财产税的大大降低。

结论

退休人员预期了许多费用。人们预计医疗票据更高。此外,退休人员明白,通货膨胀通常往往是退休计划中最大的敌人。然而,在历史上低利率推动的家庭价值中的通货膨胀趋于远高于整体经济中的平均通胀率。退休人员可以同时体验到CD的预期无风险收入的极端减少,因为如果退休人员住在A中,那么许多人的巨大零利率以及随着越来越多的财产税法案。高产税州或地方。许多人在退休计划时,尚未预料到家庭价值观和财产税的急剧增加。如本文所讨论的,这一主题,因此应该成为一个正常的成本,即在退休人员方面可以出于意外增加,并导致支付期末所需的可支配收入的短缺。

还需要进一步研究,以确定是否有特定的投资可以很容易地对冲由于更高的评估而导致的物业税意外增加。也许有一些房地产投资信托基金(REITs)的价值和股息率跟踪房地产市场,可以满足这一需求。另一种选择可能是将部分资金从低利息的存单转移到有保险的、可产生免税收入的一般义务市政债券。显然,抵消额外财产税的能力将取决于经济状况、投资类型和可获得的回报,同时也考虑到退休人员的风险承受能力。

参考

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引文

Schaub,Mark和H. Banker Phares。2021.“房地产泡沫和接近零利率环境,充气税:退休人员的意外费用?”中国财务规划杂志34(9):78-86

致谢:对于本文的想法是从在德克萨斯州的匿名退休人员谁看到他们的物业税获得比原来的按揭支付较高的理财规划方案的斯蒂芬奥斯汀州立大学主任协商的。基于通信的艰辛,我们认为这个问题是一个重要的一个地址作为财务规划过程的一部分。作者感谢安娜特鲁希略利蒙,前总编辑,总编辑,FPA出版物,在整个多个版本耐心的指导和帮助。作者还感谢在纸张上的早期草案有益的意见3家匿名的审稿人。同样,我们感谢ATTOM的数据解决方案,以利用其数据,以帮助使对这项工作的情况下许可。最后,作者感谢国家林业局查德威克学生财务顾问的麦迪逊鲍尔斯和场财富管理的编写基于本文的五个目标继续教育(CE)问题的公司。乐动体育电竞app所有的错误都是我们的。

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退休储蓄和收入规划